最近詐騙集團騙術不斷更新，已經開始有組織性的朝不動產下手，一貫不變的手法是鎖定「長者」&「獨居」的屋主，手法大致上可以分為以下四類…
- 以結合投資或交友詐騙、假檢警監管帳戶等，搭配民間放款的金主、代書、律師等，設定不合理超高額本金與利息的抵押權後，屆期未清償就送法院拍賣。
- 結合里長、戶政人員、律師、管區警員，鎖定獨居長者騙取遺囑，或乾脆直接偽造遺囑，針對地政事務所公告的未辦繼承土地清冊撈出可變現的不動產辦假遺贈。
- 先用各種方法盜取個資後，偽造債權對你發支付命令、本票裁定，只要你的戶籍跟居住地不同，或是長者看不懂公文又沒人可問、開庭辯論時沒有到場，法院就會照一造辯論判決(就是照單方的說詞進行裁判)，債權確定後馬上查封拍賣你的不動產。
- 鎖定市面上屋主自售且沒貸款的房子，以高於行情出價簽訂買賣契約，付一成款就要你交出權狀等證件，取得權狀馬上設定高額抵押權借貸，然後就不會繼續付款，人間蒸發。
上述四大類中，除了第二類後者比較屬於騙取國庫的財產(未辦繼承且無繼承人者，經過一段程序後無人繼承就會歸屬國庫)之外，其他都是對你的長輩、家人、把辛苦了一輩子積攢來的房產一次騙乾淨，受害金額動輒上千萬，相較於一般的交友、投資詐騙而言，更凶狠，更慘無人道，可以說是一次毀滅性的打擊，因此走上絕路的也屢見不鮮。
錯誤防詐觀念
對於這種日益猖獗的不動產詐騙手法，許多新聞媒體、政府機關開始大肆宣導：只要申請【地籍異動即時通】就可以有效防杜詐騙得逞，甚至有知名房仲總部也是這樣宣傳。我心裡想，這樣說的人，不是外行就是壞！不然就是一個抄一個，大家一起錯！
地籍異動即時通的功能，是只有在地政機關受理登記申請的收件時發一封簡訊給你設定的手機號碼，再來就是異動完畢(就是過戶完)時再發簡訊通知一次，所以他能預防到什麼呢？大概只有第三種，在不知情的情況下莫名其妙被送判決移轉，在查封登記的時候，才會突然收到通知驚覺，這時候馬上殺去地政事務所攔截可能還來得及，但也只是暫緩過戶，還得再花一筆錢請律師經過漫長的訴訟程序把假債權推翻才算安全。
在這之前你要經過幾個月的吃不好睡不好呢？大部分人應該都會每天擔心的得憂鬱症吧！更別提手機簡訊還會有漏訊息、貼心的自動幫你封鎖陌生訊息的通知的功能、Who’s Call阻擋廣告訊息之類的，如果真的讓你遇到而且簡訊被阻擋掉了，恐怕會欲哭無淚吧！
正確防詐觀念
看到這裡你可能會想，所以這算哪門子預防？頂多勉強算得上是亡羊補牢吧！所以詹代書在這裡要教你真正有效預防的三招，這三招可以分別各自使用，也可以合在一起使用，隨便用上一招都可以讓你有87%機率被詐騙集團直接略過，三招一起用，可以說是百毒不侵了！簡直是居家旅行，殺人滅口(誤)，必備良藥啊！而且不需要筋骨奇特、百年難得一見的練武奇才才能學會，看完我的文章，找一位信任的代書花點小錢就可以辦得到喔！
不過三招各有所長，也有所短，有優點必然有相關的缺點、短處，所以沒有哪一招是最好的，只有視你的情況判斷哪一招是最適合的，就好比葵花寶典威力強大，但必先自宮一樣吧！放心～學會這三招不需要自宮。三招一起用當然威力強大無比，但伴隨而來的後勁也不是每個人都能扛得住的，所以看完詹代書的分析後，還是要審慎思考，經過完整的討論權衡後再執行為宜。
詐騙手法拆解
在開始傳授招式之前，要先談談內功心法，也就是地面師如何篩選物件、尋找目標，要有效預防被地面師盯上，就要先成為會被地面師過濾掉的那種目標，就好比預防蚊蟲一樣，不想被叮咬就得先在身上塗抹牠們討厭的味道，形成一道防護罩，對吧？所以我們要開始預防之前，就要先了解「什麼是牠們討厭的味道」，然後再儘量變成牠們討厭的那種樣子，自然就會被牠們遠離啦！
以下我會用「詐騙手法拆解+漏洞所在+防治方法建議」的模式分段進行說明，各種防治方法的細節則會在後續章節有完整的解說，所以請大家務必要看到最後，才不會一知半解又做錯囉！
詐騙手法一 | 假交友+投資
這是目前根據165打詐儀錶版統計最多人被騙，且受害金額最高的一種(不過目前網站上公開的數據只有一億多台幣，應該還沒加入地面師的案例)，除了大家都熟知的用超高獲利穩賺不賠的話術，抓住民眾的貪念慾望之外，當你手邊沒有現金可以投入的時候，就會從你名下的不動產下手，順序大概是這樣：
- 在網路上投下投資訊息誘餌的廣告吸引被害人上鉤，或者利用帥哥美女照片，對你噓寒問暖假裝要交往，再鼓吹你一起投資…等等
- 被害人上鉤後開始積極陪你盤點可以投入的資金
- 現金都投入完或者沒有現金可以投入，改說服拿名下不動產去借貸
- 銀行審核太嚴格不容易過件且金額也不夠大，直接遊說你找他配合的金主借貸
- 透過放款的仲介介紹金主借高利貸、代書辦理不動產抵押設定，錢撥到你的帳戶後馬上轉到「投資帳戶」
- 金主賺超高利息(月息3%以上)、仲介抽10~15%超高庸收(正常行情是4~6%)，本金都進到牠們的主水房戶頭
- 如果你比較保守還沒貸滿，前幾個月會先出一些「獲利」給你，讓你感覺真的有套利到
- 繼續遊說你加碼投資、繼續慢慢剝光你的皮
- 漏洞：
- 金主、代書不容易有罪，因為確實是你要借錢，也確實有借你錢，一切都是遵從你的自由意志情形下辦理。
- 地籍異動即時通的作用？通知你房產正在辦理抵押權設定，你也確實有同意辦設定=根本沒有任何作用！
- 基本防治方法：設定預告登記。
- 進階防治方法：辦理信託登記。
詐騙手法二 | 偽造遺囑
其次是近年新出現的集團犯罪手法，主要是針對未辦繼承的不動產，偽造遺囑騙取繼承與遺贈，《報導者》有詳細的全案解說，不法所得高達數億元新台幣，具體流程概要如下：
- 上各地政事務所網站下載未辦繼承公告清冊(依據土地法第73條之1規定，遺產在一段時間後未辦繼承登記，就會列冊管理並公告在地政事務所網站上，目的是促請繼承人盡速辦理繼承，逾15年未辦繼承登記將公開標售)，鎖定有價值的不動產。
- 勾結戶政人員、里長、警員，調查未辦繼承土地的被繼承人身分資料、有無繼承人、是否在國內等。
- 勾結知名資深律師，以往生者名義製作假代筆遺囑並認證。
- 勾結地政士，辦理繼承與遺贈登記。
- 遺贈登記完畢後，快速以低於市價變賣不動產或設定抵押貸款
- 漏洞：
- 遺囑相關法規過時已久，缺乏地政、戶政與法院間的平行溝通、驗證機制。
- 地籍異動即時通的效果：如果有繼承人還在且有設定繼承人的手機號碼，可以在送件繼承登記時，以簡訊通知繼承人。
- 基本防治方法：設定抵押權。
- 進階防治方法：設定抵押權+信託登記。
詐騙手法三 | 假債權拍賣
這個手法其實已經行之有年，之前的集團被抄過一輪後，似乎還有零星的個案在操作，主要是針對司法體系的漏洞，前幾年就連詹代書的客戶(而且是有經驗的投資客)也被自己的親戚用這個手法差點得逞！唯一差別是因為他的案件是借名登記(關於借名登記的問題我們另篇再討論)，具體流程如下：
- 鎖定沒有設定貸款抵押，且屋主戶籍跟房屋地址相同的標的承租。
- 偽造房東名義簽立本票，假裝屋主有積欠第三人金錢債務。
- 向法院聲請本票裁定，法院通常看到本票形式(也就是基本格式符合法律要件)沒錯就會裁定，房東必須在收到裁定文後十天內提出抗告，或二十天內提出確認債權不存在訴訟，否則本票債權就此確定。
- 房東戶籍放在出租房屋內，法院公文原則上都是寄戶籍地優先，當然會被租客攔截。
- 超過時間沒有提出訴訟或抗告，本票債權確定。
- 租客的人頭向法院聲請強制執行，查封拍賣房東名下的不動產。
- 租客的目的就是要快，所以估價都不會要求太高，就算萬一真的流標也會向法院承受不動產，過戶後快速賤價變賣。
- 房東從頭到尾不知不覺，直到租客沒有繼續付租金，才發現房子早已被拍賣或轉賣完畢。
- 漏洞：
- 司法體系對於確認當事人身分過於草率，不像地政過戶會審查賣方的印鑑證明、印鑑章，導致取得本票債權竟然比取得土地權狀、印鑑證明+印鑑章容易許多。
- 房東出租房屋千萬不要把戶籍放在出租的房屋地址，戶籍地至少要能夠有能信得過的人幫忙收信，或物業管理能直接對房東聯絡的窗口。
- 沒有設定抵押權，或者已清償經過長時間未塗銷，容易被盯上。
- 基本防治方法：地籍異動即時通(效果不佳，因為得知移轉登記為時已晚)
- 進階防治方法：地籍異動即時通+最高限額抵押權登記(不是只有掛個抵押權就好)
詐騙手法四 | 假買家
這起詐騙主要發生在2018年間，雖然自從這案被偵破後，至今很少聽到這類型詐騙，但難保過一段時間等民眾淡忘後不會再出現，因此也整理進來，主要手法如下：
- 由詐騙集團首腦上網找屋主自售、沒有設定抵押權的房屋，透過人頭買方表示要全現金購買，且出價都高於行情，甚至照開價買不殺價。
- 人頭買方向屋主表示要指定沈姓代書辦理過戶，而且不需要開履保帳戶，簽約馬上付一成訂金，要屋主先交付權狀、印鑑證明等過戶文件給指定代書。
- 見獵心喜的屋主當然都配合照辦，於是指定的代書就遵從買方指示，把房產拿去跟民間金主設定高額抵押權借貸，過一段時間(通常幾個月後)屋主覺得有異狀，沒有收到尾款表示要報警提告，代書才把抵押權清償協調後續事宜，或者直接沒有清償貸款，被金主申請法院拍賣。
- 漏洞
- 利用一般民眾想賣高價的貪婪心態
- 不動產沒有抵押權容易成為鎖定對象
- 基本防治方法：先找銀行借貸設定抵押權+地籍異動即時通
- 進階防治方法：設定預告登記或信託登記
看到這裡或許你會有個疑問，這些地面師們到底怎麼知道沒有貸款的不動產在哪裡？或者說是他想要的目標在哪？其實道理很簡單，做過房仲的朋友可能都知道，首先，有一種程式可以自動勾稽地政資料，抓出沒有設定他項權利(抵押權是其中一種)的土地謄本(而且是合法的串接地政後台取得二類謄本、去識別化的資料)，例如謄本快手之類，所以為什麼坊間很多人會說只要貸款還完不要去塗銷就可以減少被盯上的機率…
這個說法基本上沒錯，所以地面師們也知道，牠們就會開始進化成進攻有設定抵押權，但時間久遠沒有再移轉或轉貸，通常已經清償的物件，再採用手法一或三，因為貸款餘額已經不多，換言之，就是不動產的「殘值」夠高，縱使拿去增貸或設定二、三順位再拍賣，也一樣可以把錢洗出來！正所謂道高一尺，魔高一丈，所以我們就要透過學習武林絕學，讓自己進化成百丈金剛不壞之身，才足以應對現在進化後的地面師的侵襲
武林絕學
地籍異動即時通並非萬全之策，無法完全防止地面師的詐騙行為。因此，除了申請地籍異動即時通之外時，這些絕學要視自身情況，在適合的時機、適合的標的、適合的人身上，用正確的方法搭配使用，方能立於不敗之地！具體分為設定抵押權、預告登記及信託登記等三種措施，以增強不動產的保護如下說明：
第一招｜設定抵押權
- 優勢：
- 如上面所述，被盯上的機率可以大幅降低，而且如果想投資理財也可以貸一筆資金出來做合法的套利操作，可以交給信任的銀行理專或保險經紀人管理操作，風險相對低。
- 缺點：
- 成本稍高一些，設定規費=貸款金額*1.2*1/1000，也就是說借一千萬就要繳1.2萬的設定規費(還不含銀行開辦費跟代書費)
- 如果只有設定抵押權+地籍異動即時通，沒有搭配其他招式的話，遇到手法一、二、三都難以完全預防，因為牠們可以說服你轉貸到牠門的配合金主那邊，貸出更高的金額，許你更高的報酬，畫大餅讓你自願配合操作，直接幫你還掉所剩不多的貸款；或者直接設定在第二順位，到時候送法院拍賣一樣分得到錢(因為第一順位所占殘值金額不高)
第二招｜預告登記
- 優勢：
- 預告登記可以算是三招中成本最低，最容易達成的一招，給代書代辦設定通常在6000元上下不等，如果自己辦完全不用規費。
- 只要你家中有信任的子女或其他晚輩，甚至親朋好友也沒關係，最好是將來你預計要把房產交給他繼承的那一位，由他做權利人在你的不動產權利上設定一個預告登記，這樣一來，任何詐騙集團想拐你去借高利貸，勢必要經過預告登記權利人這一關同意才有可能做到
- 如果是詐騙者拿假遺囑要辦遺贈，也會因為預告登記而動彈不得。因此，因為要再多經過一個人同意(而且通常是精明的年輕人)會讓詐騙者覺得很麻煩，且成功率不高，一開始就會先略過你。
- 缺點：
- 預告登記無法抵擋法院判決移轉，以及查封、強制執行，所以如果是假債權透過法院聲請執行這種類型的手法就比較難預防，如果在申請預告登記同時也申請地籍異動即時通，並將通知對象設定為所有權人+預告登記請求權人，也可以多一層保障。
- 雙面刃，將來自己如果改變心意要給其他人，或者真的需要資金申辦貸款時，也需要經過這個預告登記人的同意，等於是多一個人把關的概念。
第三招｜信託登記
信託目前在我國還不是很普遍，大多數人只知道金錢可以信託給銀行，卻不知道信託也可以用在將不動產託付給信任的人幫忙管理，而且非常彈性，例如：我擔心我年紀大了腦袋不靈光，想把不動產提前過戶給子女，又怕將來子女不孝順我或者太年輕容易被騙，就可以先信託給我的大兒子幫忙管理，將來小兒子滿30歲的時候再交給他，期間我可以隨時根據需求調整內容。由於信託的好處實在太多，效果也非常強大，在這一篇無法完全清楚說明，所以先挑幾個重點敘述如下：
- 優勢：
- 契約內容可以靈活訂定，不論是為自己管理，或是為將來要繼受的子女管理，都可以成立自益或他益信託，且委託人可以保留隨時變更受益內容的權利。
- 因為內容相對複雜，基本上99.99%會直接被地面師略過，通常會辦理不動產信託登記的民眾都是有受過詐騙防治相關知識教育，或者受託人是專業人士，不可能輕易受騙，就好比小偷開鎖一樣，難度高的就會直接跳過。
- 最近詹代書也受理不少家長買房子登記子女名下，再辦理自益信託回到家長手上管理的，就是這類情形之一。
- 缺點：
- 信託唯一的缺點，大概就是效力太強，如果中途委託人想要取回信託財產或者做其他運用，而受託人不同意時，要終止信託會比較困難且複雜。
詹代書觀點
最近地面師案件被破獲的新聞連環爆，每次看到這種新聞我心裡真是一則以喜，一則以憂啊！喜從何來呢？因為又一個不愛惜自己的同業被除名(等同撤照的意思)，所以我又少了一個競爭對手(或許他是生意原本就很差才去接詐騙的案件，所以原本就算不上競爭對手?)憂當然是因為又有老鼠屎破壞地政士的名聲，真的很痛心！自從爆發沈代書假買案、五億高中生案件後，就開始有輿論導向不要輕易信任地政士，現在又連環爆！我不得不說，認真盡責為客戶設想的同業代書們還是很多的，像我就是(無誤!
地政士們真的要好好愛惜自己的羽毛，一張執照得來不易，真的不要貪那幾十幾百萬的快錢，搞到自己身敗名裂又失業！還間接影響同業！詐騙手法不斷推陳出新，地面師將來會演變成什麼型態也很難說，沒有百分之百安全的方法，只有百分之百適合你的方式，再搭配提高警覺、不漏接法院文書，見可疑追查到底，遇問題立即諮詢詹代書的精神，方能練成金剛不壞之身，置地面師於無用武之地！
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